L’investissement dans l’immobilier locatif reste une opportunité régulièrement utilisée par les Français. Grâce à la déduction de la valeur des travaux sur le revenu foncier, les investisseurs peuvent réduire leur base imposable de manière conséquente.

Notamment si vous faites le choix d’investir dans l’ancien avec rénovation. Mais les avantages fiscaux impliquent aussi des règles compliquées et des contrôles réguliers. Dans cet article, vous allez découvrir en détail quel est le sort des travaux par rapport aux revenus fonciers, et plus particulièrement en matière de gros œuvre.

La déductibilité des travaux sur le gros œuvre repose sur des conditions

Il existe des conditions pour bénéficier de la déduction des travaux, car cela peut réduire votre impôt de manière importante. Ces derniers doivent être faits en vue de rendre votre bien accessible à la location ou de poursuivre la monétisation du bien dans de bonnes conditions.

Vous n’allez donc pas pouvoir déduire des travaux de gros œuvres concernant votre résidence principale ou un bien non loué rapidement. Vous ne pouvez pas non plus le faire pour un logement à titre gracieux –loyer nul ou sous-estimé. Qui plus est, vous vous engagez sur trois ans de location dès lors que vous demandez l’avantage fiscal.

Le fait de profiter de la déduction des gros travaux pour revendre votre bien sous moins de 3 ans entraîne automatiquement un redressement fiscal. Et si vous respectez les conditions, vous avez même la possibilité de déduire les travaux avant que votre bien ne soit mis en location.

La particularité des travaux sur le gros œuvre

Selon le fisc, les travaux peuvent être liés aux réparations –ou entretiens, améliorations et constructions –ou agrandissements. Pour savoir si vos dépenses vont être déductibles, vous devez différencier ces trois aspects.

Les frais de réparation et de rénovation sont déductibles des revenus fonciers

Cette catégorie de travaux a pour but de maintenir ou remettre votre immeuble en bon état –sans modifier l’agencement. Ils concernent par exemple toutes les dépenses engagées dans les magasins de bricolage de type peinture, robinetterie et serrure. Il y a aussi les prix des diagnostics obligatoires –comme la performance énergétique, de réfection des plafonds, planchers, escaliers, etc.

La réparation et l’entretien concernent aussi l’aménagement de votre cuisine, la remise en état de votre installation électrique et le remplacement de vos canalisations. Vous pouvez déduire ces travaux de vos revenus fonciers du moment où vous conservez les factures. Cela est aussi valable pour les travaux d’amélioration censés apporter un élément de confort à votre immeuble ou de le moderniser sans modifier sa structure.

Ces derniers comprennent l’agrandissement des fenêtres, la reprise des fondations, la réfection du trottoir attenant à votre propriété, de la toiture, etc. Mais il existe une réelle difficulté technique de les différencier des travaux de construction et d’agrandissement.

Les frais de construction et d’agrandissement ne sont pas déductibles

Lorsque certains travaux doivent modifier la surface habitable ou accroître le volume de votre bien, ils sont dits « de construction ». Dès lors, vous ne pouvez pas les déduire, puisque le fisc considère qu’ils vont augmenter la valeur de votre bien. Il n’y a pas vraiment beaucoup de précisions sur leur nature, même du côté des impôts.

Mais vous pouvez retenir qu’ils comprennent la transformation d’un étage d’immeuble après sa démolition et la reconstruction des murs principaux. Cela est aussi valable si vous démolissez et faites la réfection de vos toitures, planchers et plafonds. Que ce soit pour un aménagement totalement différent avec déplacement des cloisons ou pour augmenter des pièces et la surface habitable.

Conclusion

En définitive, la pratique est malheureusement plus complexe derrière la théorie, car il n’est pas toujours simple de savoir si les gros travaux sont déductibles ou non. Les frais déductibles de vos revenus fonciers concernent les dépenses de réparation et d’entretien que vous avez effectivement supportés. Et ceux-ci doivent être dissociables de vos travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement.