Vous avez décidé d’investir dans la pierre et d’acheter un appartement pour le louer ? Vous avez raison, vous devriez ainsi vous assurer un placement qui ne perdra pas de valeur. Mais comment bien choisir le logement locatif ? Voici la liste des critères auxquels vous devez être attentifs pour vous assurer une bonne rentabilité.

Quels locataires souhaitez-vous ?

C’est une question primordiale à se poser. En effet, si vous voulez louer à des étudiants, vous allez acheter une petite surface dans un immeuble près des facs ou de grandes écoles, dans un quartier vivant et proche des transports en commun.

L’inconvénient sera que vous allez souvent changer de locataire.

A contrario, si vous souhaitez des locataires qui vont rester longtemps dans l’appartement, vous le choisirez assez grand pour accueillir une famille, près d’une école primaire, avec un stationnement privé, voire un extérieur.

Quelle surface ?

Si vous comptez le louer à un étudiant, privilégiez une petite surface. Un studio ou un T2 de 20 m² est suffisant, avec une kitchenette équipée.

Si vous préférez louer à une famille alors il faudra investir dans un T3 de 60 m² minimum.
Tout cela dépend bien sûr de la ville dans laquelle vous allez acheter. Si ces surfaces sont le minimum en province, à Paris vous pouvez viser des surfaces plus petites.

Calculer la rentabilité

Avant de se lancer dans un achat locatif, il faut bien calculer la rentabilité. Elle va dépendre du montant du crédit sans oublier les frais de notaire bien sûr, mais pensez à y ajouter :
• la part des charges imputables aux propriétaires,
• la taxe foncière,
• les impôts et cotisations sociales
• assurance
• frais de gestion (si vous le confiez à une agence immobilière)

En face de cela, il faut prendre en compte les loyers perçus, les aides obtenues si vous bénéficiez de la loi Pinel.

Au final, vous obtenez le calcul suivant : loyers X12 / montant du prêt immobilier et des frais de notaire = rendement brut

Rentabilité nette = (loyers X12 – charges annuelles) / montant du prêt immobiliers et des frais de notaire.

La rentabilité net après impôts = loyer annuel – (charges + taxe foncière + impôts) / prix d’achat + frais d’acquisition (Cette rentabilité dépend du profil et de la situation fiscale de chacun selon sa tranche d’imposition)

et inversement il faut parfois intégrer l’avantage fiscal obtenu via le projet (en location meublé, loi Pinel, loi de Normandie ,ou monument historique )qui améliore la rentabilité nette.
La prise en compte de l’avantage fiscal attaché au bien augmente la rentabilité net au détriment du calcul brut.

En moyenne, la rentabilité nette d’un logement locatif se situe entre 2 et 7%.

Comment fixer le montant du loyer ?

Pour fixer le montant du loyer, renseignez-vous sur les tarifs pratiqués dans la commune où se situe le bien. Si vous proposez un loyer trop élevé, vous n’arriverez pas à le louer. Pour cela, faites le tour des agences immobilières ou regardez sur un site de petites annonces.

Attention, certaines villes comme Lyon ou Paris ont désormais mis en place un système de loyers encadrés. Vous ne pourrez pas dépasser une majoration de 20%.

Enfin, dernier conseil, pensez à la revente. Même si vous comptez louer le logement pendant plusieurs années, renseignez-vous sur les aménagements futurs prévus dans le quartier. L’arrivée d’un tram par exemple, même si ce n’est qu’un projet aujourd’hui, vous assure une belle plus-value dans les années suivantes.